La compra o venta de una propiedad en los Estados Unidos es un proceso complejo. Aparte de su vocabulario distinto, hay una serie de asuntos legales que se presentarán. El abogado puede guiarlo a Ud. desde el principio hasta el fin de este proceso. El abogado podrá aconsejarle en los detalles del trámite, prevenir los posibles problemas que podrían aparecer, y ayudar a minimizar los impuestos que tendría que pagar. El abogado revisaría todos los documentos para asegurarse que cumplan con lo que Ud. desea y que todas sus necesidades sean tomadas en cuenta. La participación de un abogado es esencial para proteger su inversión.
Antes del cierre de la propiedad, el abogado lo ayudaría en lo siguiente:
- Revisaría el Contrato de Compra y Venta, asesorándolo sobre las consecuencias legales y obligaciones que impone.
- Le informaría de los plazos de tiempo que se encuentran en el Contrato.
- Le explicaría si hay alguna obligación que Ud. vá a asumir con la compra o venta.
- Le ayudaría a entender si hay alguna hipoteca o gravamen que podrá afectar el título.
- Le presentaría las distintas opciones de financiamento
- Analizaría la mejor manera para que Ud. tome título de la propiedad – por ejemplo, en nombre propio, conjunto o a través de una corporación.
- Le explicaría cómo y cúando aplicar para la extensión de impuesto para la residencia principal.
- Le revisaría los diferentes seguros para proteger los distintos riesgos.
El abogado realiza muchos servicios importantes en la compra o venta de una propiedad. Por ejemplo:
- Obtiene una copia de la historia del título de la propiedad, examina el estado del título y puede aclarar cualquier defecto que se encuentre en el título.
- Prepara o revisa el Closing Statement (el documento estableciendo la liquidación de gastos) y otros documentos del cierre, informándole si hay alguna provisión que pudiera afectarle en una forma negativa.
- Interpreta y aconseja acerca de todos los documentos legales asociados con la compra o venta, incluyendo el título, la hipoteca y el Closing Statement.
- Prepara la escritura de bienes muebles.
- Aconseja como debe tomar título de la propiedad y los efectos que esta decisión puede tener en su planeación de sucesión.
- Investiga las regulaciones de la zona donde se encuentra la propiedad y otras posibles restricciones gubernamentales.
- Analiza los efectos de los impuestos.
- Aconseja sobre aquellos asuntos que no están protegidos por el seguro de título.
- Explica como se pagan los impuestos sobre la propiedad.
QUE ES EL SEGURO DE TITULO?
Es absolutamente esencial tener un título limpio sobre la propiedad cuando Ud. compra. Esto significa que, depués del cierre, no haya ningún tipo de deuda previa o gravamen, y que no haya ningún defecto o impedimiento legal en la propiedad. La expresión marketable title, o título transferible, se refiere a esa situación en la cual existe un título libre de defectos que se puede asegurar. La transferencia de la escritura de venta de la propiedad, sin un seguro aparte, no asegura que Ud. esté recibiendo un título libre.
Un abogado puede ayudarle a asegurarse del estado de la escritura de venta a través de una investigación de título de la propiedad. Esto requiere examinar los archivos del condado donde esté ubicada la propiedad para determinar si hay alguna obligación legal – por ejemplo, una hipoteca, un gravamen, otras escrituras de venta, la posibilidad que sean otros los dueños de la propiedad, algún juicio que pudiera afectar el traspaso del título, embargos – que le impediría obtener un título limpio. Si se encuentra algún problema, el abogado le ayudará a exigirle al vendedor que lo corrija.
De todas maneras, todavía existe la posibilidad que hayan defectos escondidos en el título y que no aparezcan en la examinación. Por ejemplo:
- Escrituras de venta que se han perdido o que han sido falsificadas.
- Un vendedor casado, que se ha representado como soltero.
- Algúna demanda de parte de un heredero que no se ha revelado.
- Falsificación de identidad.
- Un error, de parte de la oficina de la corte, en la registración de documentos previos.
- Una descripción legal que esté incorrecta.
- Algún documento legal firmado por alguien que sea menor de edad.
- Algún documento legal firmado por alguien que no tenga la capacidad mental para firmarlo.
- Un título que fuera traspasado por un testamento que no pasó por una sucesión correcta.
- Confusión de título causada por una equivocación de nombres similares.
El seguro de título sirve para protegerlo a Ud. y a su propiedad contra estos tipos de defectos porque, si llega a ser necesario, el seguro le pagaría el gasto de defender su título en la corte.
Es importante que se dé cuenta de que el banco hipotecario vá a insistir en que Ud., como comprador, tenga seguro de título en una cantidad suficiente para proteger solamente el valor de la hipoteca. Para proteger su interés en la propiedad como dueño, necesita tener una póliza de seguro aparte, como dueño.
La póliza de seguro de título de propietario es un contrato en el cual el asegurador promete pagar todas las pérdidas (que estén incluídas en la póliza) que pudieran ocurrir en una demanda contra Ud., el dueño. Hay dos tipos de cobertura:
- Si alguien hace alguna demanda contra el título que Ud. tiene asegurado, el seguro le defenderá el título – y Ud. no tendría que pagar nada.
- Si hay algún defecto en el título que no se puede corregir, el seguro lo protege contra una pérdida económica. El seguro le reembolsará hasta la cantidad de la póliza. Esto, en general, cubre la cantidad entera de la pérdida.
La prima de seguro se paga una vez – y la protección continua para siempre. Ud. sigue protegido incluso después que Ud. vende la propiedad.
Un abogado que ha sido entrenado en las leyes de las bienes raices es la mejor persona para emitir la póliza de seguro de título. Una agencia de título solamente prepara los documentos para el cierre y emite la póliza de seguro de título. La agencia no puede aconsejarle acerca de temas legales y no representa sus intereses legales.
LOS PERSONAJES
Hay muchas personas envueltas en la transferencia de propiedad. Es muy importante entender cual es el papel de cada una y a quien representan en la transacción.
El Agente o el Broker
El agente puede ayudar al comprador encontrar el tipo de propiedad que está buscando y proveerle con información general acerca del mercado, del barrio, de los colegios, etc.
Es importante que el comprador se de cuenta que el agente, aunque sea muy atento, puede estar representando al vendedor y va a compartir una comisión en la venta. No piense que lo que Ud. le dice a un agente se va mantener en confianza necesariamente. Si Ud. desea, Ud. puede contratar a un agente que lo represente a Ud. como comprador.
El Vendedor
El vendedor puede estar representado en las negociaciones iniciales por un agente de bienes raices, y puede estar representado por un abogado, que le aconsejará sobre el contrato, los impuestos de venta y redactará los documentos de transferencia.
El Representante de Préstamos Hipotecarios
Como representante del banco que le va a dar el préstamo para poder comprar la propiedad, este está encargado de determinar si el comprador es un buen riesgo de crédito. El oficial es el que califica al comprador para la hipoteca y el que impone las condiciones de crédito.
El Agente de Cierre
El Agente de Cierre es la persona encargada de coordinar el cierre con el banco, de distribuir los fondos y de proveer el seguro de título. En general, el comprador elije a sus abogados para que sean su agente. En el condado de Palm Beach, es usualmente el vendedor el que escoge.
El Abogado del Vendedor
El abogado contratado por el vendedor para proteger los intereses del mismo en el trámite.
El Abogado del Comprador
El abogado contratado por el comprador para asegurar la protección de sus intereses.
El Avaluo
El banco, por general, contratará a un experto que esté certificado o licensiado, cuyo papel es el de dar su opinión acerca del valor de la propiedad en el mercado. Su opinión está basada en una visita y evaluación de la propiedad. El experto está considerado como una persona sin prejuicios – no importa quién le page el avaluo. Pero si Ud. tiene cualquier duda acerca de la evaluación, Ud. siempre puede contratar a otro experto para hacer una segunda opinion.
El Inspector
El Inspector también examina la propiedad, pero con mucha más profundidad. El Inspector tiene la obligación de dar una evaluación de la estructura y de todos los sistemas de la propiedad, incluyendo el techo y las termitas. En general, los contratos tienen un límite de reparaciones, que tendría que efectuar el vendedor en caso que se encuentren daños.
El Topógrafo
El topógrafo determina y mide el terreno de la propiedad, para asegurar que correspondan a las dimensiones que se encuentran en la escritura de venta y que los linderos no tengan invasiones.